开局临“大考”
1月
1月份，常德楼市新增供应量激增，受返乡置业热潮的预期影响，各大楼盘加大优惠促销力度，以回笼资金。同时，市场供大于求的基本面已经形成，加上银行信贷收紧等因素的影响，主要房企面临资金压力。2014年，或将是10年来为严峻的阶段，楼市新一轮洗牌在即。
据不完全统计，常德1月超过20个项目加推新品，8个项目首度开盘。同期，市房管局的数据显示，2014年市城区可供销售的新建商品房达319万平方米，其中2013年结转存量新建商品房120万平方米，2014年预测可新增供应新建商品房约199万平方米。2014年江北城区、江南武陵镇、常德经开区新建商品房可供应量分别是前三年商品房平均销售量的2.3倍、2.7倍和4.2倍，城区可供应总量是前三年平均销售量的2.5倍。
分析认为，常德楼市在经历了多年的健康平稳发展后，将面临一次空前的考验。2013年12月，楼市成交未现“翘尾”。在信贷政策收缩、单位自建房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多重因素影响下，诸多买家选择观望，导致1月份市场需求萎缩。
信贷发放惯例通常是“年初松，年底紧”，不过2014年是个例外。1月，购房者办理房贷仍需排队等待。受信贷额度吃紧等因素影响，多数银行的首套房贷利率优惠取消，部分房贷额度特别紧张的银行则需要上浮5%，二套房贷利率则普遍上浮10%左右。
数据显示，1月份，在流动性没有根本好转和银行年度贷款额度普遍用尽的双重压力下，银行除了收紧首套房房贷利率之外，放款时间也比平常延长。据相关业界人士分析，带动2013年常德楼市成交行情中主力的需求恰恰是房贷敏感度高的刚需，一旦银行的贷款发放收缩，他们的购买力将大打折扣，进而加剧各大房企资金面的紧张。
冬天里的一把火
2月
受返乡置业潮的带动，节后的常德楼市呈现复苏态势，春节黄金周成交量环比上涨，不少蓄客良好的品质楼盘销量企稳，市场开启又一轮促销大战。从房管局的网签数据来看，整个2月，各楼盘成交分化较为明显，一部分楼盘迎来一波销售旺季，一部分项目则仍处于低位徘徊中。
由于之前信贷调控效果日趋明显，局部来看，我市买卖双方胶着格局仍在1月延续。随着2月一波春节返乡置业潮的带动，市场成交量迅速上扬，购房消费者信心指数提升，大批刚需返乡客成为这一波行情的主力军。
2014年元旦前后，我市新开楼盘量环比激增，由于房源选择面变广，购房者通常货比三家，价格、品牌、地段无疑成为各楼盘博弈的重要砝码。据售楼部的反馈数据显示，捌海·常德公馆，春节前后大卖百余套房源，成为江南楼盘跑量的佼佼者。其中，返乡置业人群占比达70%。
记者调查发现，本轮返乡置业潮中，楼盘的品质、品牌、物业以及生活配套等，成了游子们在置业中为关注的因素。对于习惯了在大城市生活的他们来说，高端的生活品质享受是不变的追求。对于开发商而言，撬动楼盘成交量的杠杆仍是楼盘本身。进入淡季，部分项目推盘力度骤降，由于缺乏积极的营销手段，导致成交寥寥，常德经开区个别楼盘出现“零成交”。
业内分析认为，市场存量继续增加，而受整体经济和舆论看低房地产的影响，投资型客户谨慎入市，刚需客户持币观望。尽管返乡置业这一把火驱散了楼市冬天些许寒意，不排除整个房地产后市仍将在低位中徘徊。
营销博眼球
3月
一些开盘的项目，为了撬动市场，表现出十足的诚意，比创意、拼噱头来吸引市场的关注。3月，七里桥堡举办幸福春天购房季；三一·翡翠湾“靓丽女人节”、“车”等各种互动式营销节目频出。另一方面，市场观望情绪较浓，银行对于房贷的支持力度不断下降，诸多买家表示利率变化让购房成本高企。
商品住宅在春节返乡置业季催热不久后，市场的热度似乎滑向了另一个极端，明显地偏冷。如果3月的成交量不能够大幅攀升，则表明这种偏冷的格局在持续，库存量也将会持续上升。
当月，不少房企为了能抢得先机，以噱头吸引消费者。萧条下，虽然高调降价的项目仍属个例，但追加优惠已成为行业共识。3月份，诸多项目以回馈之名行让利之实，以撩动业主买家的心。
3月8日，为回馈广大女性业主的青睐，三一·翡翠湾在其项目售楼部举行了一场“靓丽女人节”活动，当天，项目方还配套推出“购房即有礼，到访抽大奖”活动；随后一周，该项目“车”暨“点赞狂人”活动在市城区水星楼商业广场和桥南久光国际广场同步举行；七里桥堡在3月启动幸福春天购房季，推出一期购房尊享万元高额优惠，还可参与转盘摇奖赢取现金购房大礼等优惠；在热销一周年之际，3月底捌海·常德公馆推出一线江景楼王，以加快去库存化进度。
一片“繁华”的背后却是，本来期待年初房贷“开闸”的消费者，依然没有盼来房贷宽松的消息，“额度紧张”、“利率上浮”的新闻萦绕于耳。在市城区的多家新盘销售大厅，众多置业者表示利率上扬让购房成本高企。
小户型顺势走俏
4月
4月，首套房贷款利率上浮范围进一步扩大。利润降低、贷款风险加大，无疑是此轮信贷收紧的根由。在供需胶着背景下，银行信贷的持续收紧，让买家更倾心于中小户型房源。我市一批高附加值的小户型迎来一波“小阳春”。
3-4月，常德首套房贷款利率上浮的银行范围逐步扩大。有分析认为，银行信贷额趋紧是直接原因，银行存款同比下降幅度较大，同时银行吸收存款的成本明显上升。互联网金融产品，成为瓜分银行活期存款的一匹黑马。较之于银行的低利率，互联网金融一骑绝尘，引发大量活期存款“脱逃”。事实上，这部分“搬家”的存款，仍将以“协议存款”的形式回流到银行体系，终，银行的资金成本剧增。
“虽然利率上浮不会让大部分购房者灰心，但确实增加了购置成本，一些人会更倾向于选择价格相对便宜或面积较小的房子。”市房协某副会长坦言。
除了价格优势以外，为何许多城市中心的小户型会受到热捧？究其原因，不外乎小户型有“大附加值”：位于繁华铂金地段，酒店式物业管理，区域商业配套成熟完善，有些还能够“以租养贷”，兼顾投资自住两项功能。
2014年上半年，市场新推出的小户型产品大多通过高配套、精装修、优质服务吸引买家出手。如步行街商圈某项目热销的一批写字楼，户型面积区间为38至50平方米，购买多套，产权可以合并，房源格局根据办公需要可以互为贯通，自由组装。分析认为，目前入手小户型主要用于投资，而酒店式公寓类产品则正好契合了此类需求：既拥有相对稳定的客源，寻找下家也不难。
房价迎拐点
5月
国家统计局湖南调查总队的数据显示，2014年前5个月，常德的新房房价环比涨幅逐月回落，5月，常德新建商品住宅价格由涨转降。常德1-6月新建住宅网签成交面积31.04万平方米，较上年同期减少4.42万平方米，下降12.5%。此时房价走势主要受房贷收紧、开发商压力增大、土地和人工成本上涨、市场观望情绪浓厚的影响，尽管如此，新建住宅价格仍能保持平稳态势，房价不会出现明显的大幅波动。
回顾2014年上半年，我们不难发现，楼市调控的这根弦始终没有松懈。我市从2011年开始，一方面严格抓好住房用地供应，落实保障性安居工程建设用地，促进已供住房用地开发建设，切实促进房地产市场供应量不出现大的浮动；一方面严格销售指导价格的审批，并对部分重点楼盘的预售金进行监管，全面实现监控数据的信息化监控，增强系统的自动预警和监控功能。另外，从强化商品房预销售备案、防止投机交易等方面，注重保障商品房买受人的权益，并通过打击投机性购房，以防止楼市泡沫产生。
楼市是“政策市”，也是“预期市”。2014年，我市继续实行限价、限贷措施，由于市场存量和政策环境的影响，常德房价没有出现大幅飙涨，而是符合调控目标，小幅上涨。5月，常德商品房均价甚至由稳步上扬转向微微下挫。
由于2011年-2012年期间我市房产开发用地成交量不是很多，而此前成交的土地还有一部分在2013年投放市场，因此市场供应尚能够满足。总体而言，2013年至2014年上半年，商品房市场在消化存量的基础上向品质化转型。各房企的销售周期延长，纷纷做好打持久战的准备。
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