[摘要] 个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民;二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。
一、借款人自身情况对商业贷款的影响
1.借款人年龄对贷款的影响
借款人申请商业贷款时，年龄会影响可贷年限。借款人年龄超过40岁，可贷年限就会小于最长可贷年限25年。即贷款年限+借款人年龄≤65周岁，部分银行可贷至 70 周岁（光大银行，工商银行，中国银行）。
如果借款人的征信中有记录，贷款机构在放贷时会更加慎重，贷款人需要对情况进行说明。一般要求贷款人或贷款人家庭征信两年内不得有连续三次或累计六次，否则拒贷或提高利率。
注意千万不要频繁查询你的征信，一年查询1-2次为合理频率，若自行查询信用的记录过多，银行会误以为你“很缺钱”；授权他人查询你的信用记录过多，银行会默认为你已经很多次申请银行贷款，导致贷款通不过。
3.借款人职业对贷款的影响
银行一般认为工作稳定的借款人，会具有持续的还款能力。在房贷审批中，有一些人群被银行归类为优质客户，如公务员、教师、医生、律师、注册会计师等。竞争优势比较强的行业也很受欢迎，比如金融、供电行业。这类人群更容易获得银行的优惠利率和贷款。
4.借款人还款能力对贷款的影响
商业银行主要通过借款人提供的收入证明、银行流水等资料来评估其还款能力，收入证明的月收入需要达到月供的两倍，即月收入≥房贷月供×2，并加盖单位的公章或人事章。
如果借款人有债券、银行贷款、车辆购置凭证、个人所得税证明等额外的资产证明，可以提供给银行，一般会对批贷有帮助。
5.借款人数对贷款的影响
若借款人贷款购房有“共同贷款人”，银行需要同时审核其年龄、职业、征信等个人信息。“共同借款人”的借款资质也会影响到贷款审批。
房屋房龄一般不超过 30 年，且贷款年限+房龄≤50 年。房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。
2.所购房屋性质对贷款的影响
借款人购买住宅，需要考虑房屋是住宅性质还是商业性质，会影响到其需支付的首付款比例和贷款年限。
商业性质房产首付50%、利率上浮10%，贷款期限最长不超过10年。
3.购房者拥有房子的数量对贷款的影响
购买首套住房，贷款额度或可达70%；
未还完首套房贷款，购买二套住房的贷款额度可达55%；还完首套房贷款，购买二套住房的贷款额度可达65%。购买二套房利率上浮10%-15%。
三、贷款流程
1.提交贷款申请：当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。
主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件；外地户籍需要提供暂住证或者居住证；工作单位出具的收入证明；买卖合同、首付款发票或者收据；近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。
2.银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。
在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。
3.银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。
4.双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。
5.银行发放贷款：所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。
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