[摘要] 2020年的最后一天，央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。第一道红线：房地产贷款占比，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。第二道红线
岁末年初，重锤突然落下。
2020年的最后一天，央行联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
银行房贷的两道新红线明确了。
道红线：房地产贷款占比，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线：个人住房贷款占比，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
首先我们要知道，这次“两道红线”的文件，关乎于绝大多数买房人。毕竟买房这件事，大多数人都是要跟银行借钱的。
那么这份文件，会给大家贷款买房带来什么样的影响?
1、为什么要出台这个政策。
我们先来直观地看下各大银行的数据。
不管是wind还是华泰的数据，其实主要的大中型银行都在红线之下，即使少数银行超过红线，但是超出的幅度并不大。
或许，真正让人担忧的是，居民杠杆率。
2016年以来， 居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，偿债能力大幅减弱。截至2020年三季度， 个人住房贷款余额多达33.7万亿元，较2015年净增长157%， 居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点， 债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。
有的人是职业炒房客，有的人是掏空家族财力的刚需，有的人把所有积蓄押注房产坐等，无论动机与立场如何，他们身上“高杠杆”的属性，很难被洗掉。
老百姓抱怨高房价最厉害的地方，不仅仅是一二线的大城市，还有老家所在的三四线。在这些三四线城市里，1-2万/㎡的房价就已经让当地的购买力严重透支。
居民杠杆率和居民负债率不断升高，同时国人的买房热情也在不断高涨。
据相关媒体报道，尽管2020年年初疫情冰封了楼市，整个2020年中国新房市场还是正增长，销售有望达17亿㎡、销售金额有望超过17万亿元，双双创下历史新高。
楼市整体氛围是“欣欣向荣”的。过去的一年，长三角、珠三角以及一些其他的热点城市大多是涨声一片。
“上屋抽梯”的风险愈来愈高，所以国家必须要出手了。
2、展望未来，“三道红线”落地后，金融去房地产化，房地产也去金融化，预计房企将有序降杠杆，更多房企将限时转“绿”。继“三道红线”之后，房地产贷款集中度管理的两道红线只是新增了一道“紧箍咒”，并非预示着房地产信贷政策180度急转弯，预计不会对房地产市场构成实质性冲击，但对购房按揭影响最直接。
具体而言，房企融资环境或将持续收紧，“三道红线”也将持续发力，并将成为房企融资监管重要的参考标准。除了首批12家试点房企之外，未来试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债的增速阈值。
房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限。尤其是那些橙档、红档房企，为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，表内融资规模增长空间将明显受限。表外融资或将成为下一阶段重点监管领域，严防信托、保险等资金违规进入房地产行业。受此影响，房企仍需积极营销抢回款，并全面提升产品力。一方面，营销能力的强弱很大程度上决定未来房企业绩表现，除了传统的营销模式，房企还需开辟线上营销新战场，竭力抢收回款。
另一方面，产品力将是企业核心竞争力的重要表现，房企仍需主动迎合需求端的特征及新变化趋势，优化产品供给，实现产品力全面升级。
居民部门也将转向稳杠杆乃至去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，房地产限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升二套尤其是非普通住房首付比例等。
房贷利率或将适度上调，首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。并强化购房资金监管，严查首付款资金来源，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费。受此影响，各城市房地产市场或将加剧分化，进而演变为一城一行情。核心一、二线城市经济基本面相较出众，人口虹吸效应不减，潜在购房需求坚挺，并有较强购买力支撑，市场前景长期看好。弱三、四线城市人口长期净流出，潜在购房需求及购买力瓶颈尽显，市场前景着实难言乐观。
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