[摘要] 01、社科院：明年房价上涨5%近日，社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》，明确提出一个预测：2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。2020年，疫情冲击下，很多人以为房价会下跌，现实却是，在全球货币宽松的背景下，在近百个城市直接、间接放松限购，甚至鼓励购房
01、社科院：明年房价上涨5%
近日，社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》，明确提出一个预测：2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。虽然社科院此前的预测十测九不准，但我认为，这一次还算靠谱。房改以来，中国的房价虽然有过阶段性震荡，但总体上涨的趋势从未改变过。2020年，疫情冲击下，很多人以为房价会下跌，现实却是，在全球货币宽松的背景下，在近百个城市直接、间接放松限购，甚至鼓励购房的推动下，中国商品房销售价格再次创下新高，全国均价已经迈入了“万元时代”。
国家统计局数据显示，7-9月，全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。即将开启的2021年，推动房价上涨的动力依旧在，逻辑也没有改变，因此笔者认为，明年房价还得涨，涨幅至少会是社科院预测的5%。
02、2021，全球货币宽松依旧
2020年，疫情当道，全球开启了货币大放水模式。尤其是美国，自3月份以来，先后将联邦贷款利率降为了0，并开启了无限QE模式，市场需要多少美元，就印多少。截至目前，美国已经进行了5轮经济纾困计划，前四次印钞4.5万亿美元，最近又通过了新一轮刺激计划，规模为9000亿美元，合计5.4万亿美元，约合人民币35.4万亿元。超级量化宽松的背景下，美元指数一路下跌。
欧洲方面，此前已经将紧急抗疫购债计划扩大至1.35亿欧元，12月份，欧盟27个成员国达成一致意见，将刺激方案规模扩大至1.8万亿欧元，约合人民币14.3万亿元。日本方面，同样是在12月份，新上任的首相菅义伟宣布了新一轮经济刺激方案，规模73.6万亿日元，约合人民币4.65万亿元。咱们中国，虽然自4月份以来一直没有降息，但却通过超额续作MLF，给市场释放流动性。7月至12月通过MLF给市场的钱规模分别是4000亿元、7000亿元、6000亿元、5000亿元、10000亿元、9500亿元。在全球进入历史性货币放水的背景下，黄金一度被推上了历史高位，之后虽然有所调整，但近期在全球新一轮放水到来之际，又在蓄势待发。同样与美元呈负相关的比特币，一度冲破23000美元/枚，刷新了天际线。对货币流动性极为敏感的房价，同样有不一般的表现。数据显示，英国房价已经创下了历史新高，美国今年房价涨幅，也创下了2014年来的新高。中国热点城市的房价，今年以来也上演了板块轮动上涨。深圳、东莞、广州、杭州、南京、宁波、成都、西安等城市，都在上涨之列。尽管目前有多款疫苗相继上市，但产量跟不上需求，且英国又出现了变异毒株。2021年，全球经济需要重振，货币宽松仍会持续，甚至比今年更甚。摩根士丹利此前预测：G4央行(美联储、英国央行、日本央行和欧洲央行)的资产负债表将在两年内达到30万亿美元，高于目前的25万亿美元。
也就是说，未来两年G4银行的资产负债表还将增加5万亿美元，约合33万亿人民币。同时，它还预测全球主要国家明年还会继续降息。这意味着，2021年全球流动性依然会非常充沛，印钞依旧。2021年，中国降息的可能性不大，但我们的经济压力依旧不小。在全球继续印钞的背景下，也会被迫增加流动性，大概率仍会以续作MLF的方式保证流动性。货币宽松下，明年房价依旧会被推动上涨。
要知道，从1998年房改到2020年，我们的广义货币M2从10.4万亿升至200万亿，翻了接近20倍，与之相对应的全国商品房价格从当年的2000元/平方米上涨至1万元左右，翻了5倍。
除了货币宽松推动房价上涨外，明年中心城市的房价还有一个推动力，那便是人口。国家统计局数据显示，2019年末，我们的常住人口城镇化率为60.6%，但户籍人口城镇化率还只有44.38%，距离国际水平还有相当的距离。在这样的背景下，去年官方就提出了全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，欲加快户籍人口城镇化。文件发布后，很多城市都直接放开了落户门槛，比如河南放开了除郑州外的落户限制，广西也全面放开了落户限制，此外石家庄、南昌等省会城市，也开启了零门槛落户。近日，无锡、福州、青岛、广州、苏州等主要城市，也放宽和放开了落户门槛。比如福州提出，从2021年1月1日开始，福州落户零门槛，投靠落户也零门槛。苏州则提出租房即可落户。一线城市广州除了中心四区外，其余各区落户均获得了空前松绑。户籍关乎房票，放开落户，限购则不攻自破。压抑依旧的购买力得以释放，房价会在需求推动下，上涨在所难免。典型例子莫过于深圳、西安。深圳是一线城市中落户门槛最低者，过去几年每年的人均常住人口增量在50万左右，其房价自大调控以来涨势从未更改，目前其二手房价格已突破8万元/平方米，位居内地第一。为此深圳在今年7月15日升级了调控，新落户者需要满三年才有购房资格(若已连续缴纳5年社保也有购房资格)。西安2018年打开户籍藩篱，来者不拒，基本将落户门槛降至零，当年西安常住人口增量达38.7万人，2019年亦增加了20万。根据胡润研究院披露的数据，2018年西安房价领涨全国，涨幅位居全球第三。2019年依旧持续上涨，国家统计局数据显示，截至11月，西安房价过去五年新房累计涨幅80.4%，位居全国第一。其余人口增量不错的徐州、武汉、成都、合肥、广州、厦门等热点城市，新房涨幅亦在前列。
数据：国家统计局2021年，货币宽松依旧，中心城市正在加速打破户籍藩篱，突破限购，由此可以判断，明年房价整体仍会上涨。当然，整体上涨的趋势下，局部会有分化。人口与经济基本面较好的大多数中心城市以及以中心城市为核心的都市圈、城市圈，比如粤港澳大湾区、长三角、成渝等，普遍仍会上涨。这些地方的刚需与改善需求人群，可以趁早买，尽早上车。而经济基本面较弱、人口流失的偏远城市，则面临调整的风险，比如东北、西北多个人口流失的城市。这些地方，有城市的房价已跌成了“白菜价”，本地人买来自住没问题，若是投资还需谨慎。
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