[摘要] 1、我国房地产采用预售制，即房子竣工前就可以销售。在绝大多数三四线城市及内陆省会城市，高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。3、再赚钱的地产项目也要先亏三年。也就是说，无论项目多赚钱，前三年的项目损益表是没有营业收入的，也不结转销售成本，只有营销费用和管理费用支出。虽然说行业黄金十年已过，随便拿块
1、我国房地产采用预售制，即房子竣工前就可以销售。在绝大多数三四线城市及内陆省会城市，高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。而在部分一二线城市，预售的要求较高，往往要接近封顶才能开始卖。如成都只需要达正负零即可预售，上海则需要主体封顶才可预售，深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。而在一些运作并不规范的四五线城市，甚至没有土地证就可以‘预售’，不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。
2、交楼才能确认营业收入。尽管房屋已经预售出去，确认了“合同销售额”，即每年用于房企排名的指标，开发商也已经收到首付及按揭全款，但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。例如中国恒大2016年合同销售额3730亿，但营业收入大约只有1800多亿。
3、再赚钱的地产项目也要先亏三年。高层住宅从拿地到交楼起码两年半，正常三年多。也就是说，无论项目多赚钱，前三年的项目损益表是没有营业收入的，也不结转销售成本，只有营销费用和管理费用支出。即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。
4、销售业绩增长越快的房企即期利润越难看。大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来。由上题得知，所有新项目前两三年都必然是亏损的，后期交楼的项目才贡献利润，那么报告期内新项目比重越大，交楼项目比重越低，房企的合并报表净利率就显得越低，甚至亏损，即高增长房企增收不增利。比如近些年销售增长迅猛的恒大、融创都是如此，而那些销售增长缓慢的房企反而损益表好看，比如中海和龙湖。
5、房地产仍然是最赚钱的永续行业之一。全社会的平均净资产(ROE)通常不到10%，而10%对于房地产企业来说是没有兴趣做的。虽然说行业黄金十年已过，随便拿块地就能赚钱的时代一去不复返了，弱小房企越来越难赚钱，但对行业强势龙头来说，现在是比黄金时代更好的白金时代，龙头房企可发挥更大的财务杠杆、更低的融资成本优势，单项目自有资金投资(股东IRR)还能长期保持在20%以上。
6、衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRR。IRR又分为全投资内部即项目IRR和股东自有资金内部即股东IRR。所谓全投资就是不区分自有资金和外部融资，或者假设全是自有资金投入。具备成本优势的龙头房企在拿地(招拍挂或并购)时往往要求项目的静态全投资内部在15%上下，而股东自有资金内部在20%上下。当然，IRR不是房企投资决策的指标，也会结合净利率、自有资金回正周期等指标。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
