[摘要] 近年来长租公寓快速发展，多方势力入局，市面上出现了差异化的公寓产品，这些产品定位各异，价格不同。反观集中式公寓，5000-8000元/月的产品多被定位于中高端，商水商电，由于品质装配和溢价服务，其单位租金较高，可租房源大多为开间、Loft或一室户，仅供一至两人居住。
近年来长租公寓快速发展，多方势力入局，市面上出现了差异化的公寓产品，这些产品定位各异，价格不同。住宅有高层和别墅的区别，那么，公寓只能是经济型人群的选择吗？常德房天下小编告诉大家，公寓的巨大缺口在哪里。
01、中高端公寓供应较少，存在市场空白
目前，租赁市场上以青年、白领公寓为主，其次是近期大热的蓝领公寓及定位高端的服务式公寓，而租金价格在5-8千元的中高端公寓产品相对较少，市场存在空白。
以上海为例，各大租房平台的数据显示，57%的租赁房源租金价格在5000元/月以下，26%的房源租金为 8000元/月以上，5000-8000元/月的房源仅占 17%。
02、集中式公寓与分散式对垒具备特定优势
针对5000-8000元/月的房源，租客有分散式房源与集中式公寓两种选择。
分散式房源单位租金较低，民水民电花费少，在同等预算下，可租房源面积更大。根据巴乐兔租房平台数据，5000-8000元/月区间的分散式房源当中，三室户和二室户分别占比39.5%和35.7% ，一室户仅占比19.3% 。76%的租客年龄集中在20-30岁区间，其次为12%的30-35岁人群，整体租客男性占比(58.6%)大于女性(41.4%)。
由此可见，该租金区间的分散式房源中，租客大部分为90后，男性偏多，多与人合住，人均租金较低。
反观集中式公寓，5000-8000元/月的产品多被定位于中高端，商水商电，由于品质装配和溢价服务，其单位租金较高，可租房源大多为开间、Loft或一室户，仅供一至两人居住。
但集中式公寓提供各类附加服务，有公区配套及活动组织，保洁、维修响应快，房屋缴费便捷;独立卫生间，私密性强;24监控，配备保安及各类安全设备;同时因房源集中，看房十分方便。
出于这些优点，相当部分的租客，特别是女性，更愿意入住集中式公寓。
03、中高端集中式公寓典型客群
大量项目调研结果表明中高端集中式公寓客群具备很多共同特征。
基本情况：整体为 85 后，女性偏多，多接受过高等教育，个人素养较高;
居住偏好：具备一定支付能力，同时追求房屋品质与性价比，看重设计、配套设施和安全性，对房间朝向和楼层敏感度较低;
行为特征：出行以打车和开车为主，日常消费水平高，健身人士多，但公寓健身房无法满足其需求，多选择在专业健身机构办卡。
外派人士
外派人士为中高端公寓的主要客群之一，在大多数项目中占比可达50%。大型公司外籍高管的住宿报销额度通常可达2000美元/月，因此可选择万元以上的高端服务式公寓，但对于普通公司高管，报销额度控制在每月七至八千人民币左右，更倾向中高端公寓。
此类客群年龄多集中在30-35岁，房间设计偏好商务风格，工作繁忙，公区使用率较低，无明显社交倾向。
同时客群受区位影响较大，多会选择居住在公司附近的公寓。
新新人类
中高端公寓还有一部分客群是有一定支付能力的“新新人类”，他们多为90后，个性独立，喜欢流行音乐、电子产品、电影、文学、艺术等元素，科技和人文精神都高度发达，多从事新兴职业，包括新媒体人、创业者、艺术工作者、网红、电竞选手等。
此类客群非传统白领，时间灵活，对居住空间的品质感和设计感要求较高。如中骏方隅天悦店的在租房源中有近80%租客为网红，除圈层内相互推荐外，也是因为该项目大部分户型为复式结构，虽层高较低，但空间看起来更加开放清爽，装饰设计可塑性强，受到网红群体青睐。
“新新人类”注重私密空间，类似主播、电竞职业者对网络要求更高，但对区位敏感度较低。
留学生/海归/富二代
第三类典型客群是准备出国的留学生、刚毕业的海归或富二代等，租客多为95后，消费观超前，追求生活品质，大部分为“月光族”，或者由家里补贴房屋租金。其相当部分租客为周边留学教育机构的学生，房租由学生父母支付，看重居住条件和公寓安全性。
另外，这类客群年轻个性，生活习惯较为西化，因初入社会或初回国，社交欲望较强，愿意与相同背景的群体交往，在公寓组织的各类社群活动中参与度较高。
房天下小结
除以上三类典型客群以外，不同的项目特征也会吸引不同群体，例如学校附近的公寓会吸引父母带领孩子居住，外籍商务人士、交换生也会自费选择价位较高的品质公寓。
通过中高端公寓客群分析，更利于运营方明晰产品定位和目标市场，帮助租客匹配自身需求，但同时，集中式公寓无法办理居住证、商水商电等特性也会阻碍部分群体的选择。
不过，目前上海闵行、松江部分公寓已开展试点，获得了为租户办理居住证的资格，相信以后随着市场的成熟和规范，中高端集中式公寓能更好地为租客提供品质服务。
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