[摘要] 当下的社会，一个家庭有且只有一套房产绝对是少数，相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的亲戚同学，每个家庭通常都有2-3套房子，有纯投资出租的，有买来博拆迁的，有买来让外地父母住的，有给还在上学的孩子提前置办婚房的。
当下的社会，一个家庭有且只有一套房产是少数，相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的亲戚同学，每个家庭通常都有2-3套房子，有纯投资出租的，有买来博拆迁的，有买来让外地父母住的，有给还在上学的孩子提前置办婚房的。
很多我接触到的90后95后，从上班天起，就不用为房子发愁，他们很多人都没有买房的概念，工资也许不高，但是都活的潇潇洒洒。
这几年，我有个明显感觉，就是真正意义上买人生套房的纯刚需越来越少，从无到有的质变也变得越来越艰难。
1、15%的刚需
在去年的年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，对城镇居民家庭购房目的做过精准的测算以及研究。。
该报告显示：2018年三季度，从城镇家庭新购房的目的来看，其投资用途占58.2%，改善性需求占26.7%，而首次购房的刚需需求仅占15.1%。
在过去的10年间，我国居民的购房目的逐渐发生了变化：：
刚需性需求：2008年占比69.7%，而到了2018年间的三季度降至15.1%。
改善性需求：2008年占比10.8%，而到了2018年间的三季度上升至26.7%。
投资性：2008年占比19.6%，而到了2018年间的三季度上升至58.2%。
以上的数据变化可以用一句话来总结概括：首次购房的刚需人群占比仅有15.1%，购房投资客是刚需需求购房者的4倍。
这一项数据或许会让你感到十分意外，可只要仔细在脑海中过一遍，其实并不难理解，造成上述这种局面的原因主要有两点：
一、总量饱和
2018年，国家统计局发布了一组数据：我国人均住房建筑面积已经达到了40.8平米，其中，城镇居民为36.6平米，我国家庭户均住房已经达到1.1套。从总量上来说，我们已经告别了住房短缺的时代，所以，首次购房的刚需占比会下降。这是我们98房改的重大成就。
二、投资觉醒
房地产市场经济的二十年就是全民投资意识觉醒的二十年。4万亿、去库存、限价倒挂乃至万人抢房，无不是在重复演绎房产造富神话。
2018年的4次降准，2019年1月中2次降准，每一次降准无不都是在强调一件事：针对小微企业融资困难，重点扶持实体经济，严控资金流入房地产。可面对的现实却是，在2019年的一季度末，房地产市场开发贷款余额达10.85万亿元，同比增长18.9%，个人住房贷款余额 26.87 万亿元，同比增长17.6%。
市场上钱多了，开发商日子好过了，其贷款成本低了，炒房客的贷款又可批了。所以，我们所看到的的，在今年年初，小阳春如期而至，开发商疯狂拿地，市场成交量大涨。苏杭、南京等各地地王不断涌现。
事实证明，春雨贵如油，水份大了，根本无法避免流入房地产。
综上看来，可以想到，现在的房地产市场处在一个绕不出的怪圈之中，一方面房子总量处于饱和，另一方面，大半以上的人拼命的囤房，这样的情况，刚需购房需求的占比仅有15%也就不难理解。
2、刚需之殇
自楼市起步开始的每一个周期，可以很负责任的说，2015年--2018年这一轮的市场是史上最为疯狂的一次，没有之一。
四大一线城市在2015年仅放松一年就不得不马上收紧，因为市场的热情远超出了官方的想象。
在2017年，限价出现，这风潮立刻席卷，这一开创性的举措正巧击中开发商的七寸;可让其没有想到的是，一二手倒挂的严重，反而给本就热闹的市场浇了一波热油。郑州、武汉、成都、杭州、南京等基本涵盖所有强二线的城市都出现了万人摇号，全民排队抢房。
目前上海的住房总量有780多万套，这其中490多万套属于自住房，290多万套属于租赁住房，那么，以上这组数据就告诉你，在上海整个房产市场当中，被用于投资的住房是被多套人士所占用的，有近37%。
刚需购房为什么越来越难。其实，高房价只不过是个表象。最深层次的原因是因为在购房者当中有近85%的队伍不一定都是刚需，刚需购房者所面对的竞争者其实是铺天盖地的投资者，15%的刚需客很难与85%的投资队伍所对抗。
出过一组统计数据，在上海二手住宅市场中，有近60%的购房者是属于卖一套买一套的置换客。如果一个购房者常接触这个市场，就会知道这个数据非常的合理，在北京上海等成熟的二手市场当中，置换客的占比变得无比庞大，而想要一步到位购买到需求的最终住房近乎不可能。
更加让人莫感诡异的一点就是在每一轮上涨周期中，买卖房产的似乎都是同一波人，他们深谙此道，绝不会放过每一次市场的红利和身价翻身的机会。
最近几年有一个非常明显的变化，就是大城市的房产正在经历内部循环，变成置换客的圈内游戏，纯刚需客想要一步经常变得莫名艰难。
可说句实在的话，社会本就是如此残酷，没房子的你，拿什么去买房。
未来，或许真正意义上的刚需只有两种人：一种是城镇化进城的农民，一种就是通过抢人大战落户大城市的大学生。
农民退出宅基地，拿着补偿进城买房，还算有原始积累，凤凰男凤凰女一穷二白落户大城市，才是漫漫艰辛路的开始。
3、伪刚需
对于投资客，他们会承认自己购房是在投资吗?很多购房者在购置房产或是房产销售在为其选购房产时一定碰到投资客，这其中有80%的人都以刚需客的身份购房;但其实，这部分人很多都是在购房第二套或者第三套房产。
网上曾有人谈论过，购买6套以下都是刚需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，度假一套。作为一名沪漂，的确，对于外来者想要为孩子打算或是接父母定居北上广，一两套房产确实不够住。
什么是刚需?刚需就是当你明明知道未来房价会下跌，但仍然会买。这里做个假设，，如果从2008年到2018年10年间房价根本没涨，你是否还会拼了老命的买那么多房子呢?假如房价10年不涨，你按揭买一套都是多余，别说6套了。
当房子只有居住属性时，人均建面60平就是刚需，而房子具备金融属性时，即便是人均6套还是会被人包装成刚需。
现阶段，国内所有出台限购政策的城市，基本都是允许购买两套房。这就是症结所在。
真正的房住不炒，应该是一个家庭只允许拥有一套房。允许两套，说明我们对土地财政还是有所依赖。
4、刚需的阻碍
过去，我们的套路是一会儿限购一会儿取消，一会儿认房一会儿认贷，一会儿鼓励你为国去库存，一会儿又把你打成炒房派。
这轮调控周期中，只有北京和上海是真调控，其它所有城市都是装装样子的形式主义，没等房价实质性下跌就急不可待的松绑。
可贵的是，小阳春刚一崭露头角，高层就枪打出头鸟，重申房住不炒。不出意外的话，新一轮的调控政策已在路上，现阶段，多看多观望，少说少冲动，才是上上策。
现在流行“因城施策、一城一策”，但是千万别再高估地方的自控力，要谨防各地拿着“一城一策”的鸡毛当成松绑的令箭，再次人为创造大量的伪刚需。
因为，伪刚需的存在，是刚需的阻碍。
想买房，上房天下！房天下责任编辑：李晓倩（常德优惠购房QQ群：533534886）
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