[摘要] 2017年楼市适逢调控大年，房地产版城市战争出乎意料的精彩。在上一年度去库存大战中创出佳绩的一二线城市集群，几乎全军覆没。亮点转移到三四线。有专家将其中的原因归结为一二线城市的溢出效应。但这不足以解释全国普遍的需求旺盛：除一二线城市外几乎所有三四线城市价格、销量增速至今仍处高位。
种瓜得瓜，种豆得豆。
多年以前，一直以农民自居的62岁的碧桂园杨国强先生，会庆幸他在三四线城市的战略布局中早早埋下了一个梗。这个梗，显然已成为其麾下的地产帝国在今年获几何级数增长的合理解读。
2017年楼市适逢调控大年，房地产版城市战争出乎意料的精彩。在上一年度去库存大战中创出佳绩的一二线城市集群，几乎全军覆没。亮点转移到三四线。有专家将其中的原因归结为一二线城市的溢出效应。但这不足以解释普遍的需求旺盛：除一二线城市外几乎所有三四线城市价格、销量增速至今仍处高位。
棚改的货币化被认为是三四城市楼市火爆的重要原因之一。
方正证券首席经济学家任泽平认为：“在城镇化快速推进的历史大潮中，棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。
2015年6月30日，国务院推出棚改三年计划，提出 2015-2017 年完成 1800 万套棚改任务，同时要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存，棚改货币化占住宅销售的比重随之快速上升。2016 年住宅销售面积13.75亿平方米，棚改货币化安置共去化商品房库存 2.5 亿平方米。棚改货币化安置比例从 2014 年的不到 10%快速提升至2016 年的 48.5%，今年妥妥会再继续上升，预计2017 年这一比例会达到55%~60%左右。
虽然棚户区改造是范围实行的民生工程，但其城市分布并不均匀。
棚户区改造规模中三四线城市占比高达87%，而一二线城市仅占13%。2015年后棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置，而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。
对于三四线城市来说，棚户区改造及其货币化起到“踩油门”作用，进一步刺激三四线房地产需求。数据显示，2017年1-7月，棚户区改造货币化安置带动三四线城市36%的商品房销售，而一二线城市则只有13%。可见，棚改及其货币化对三四线城市商品房销售带动更强，进一步加剧了此次房地产市场的分化。
碧桂园有关三四线城市棚户区改造的相关数据，可从公开披露的信息中看出些端倪。
7月4日，三亚海坡村棚户区进行首场土地拍卖活动，拍卖会成功出让了4宗海坡村棚户区地块，共计153624.01平米，碧桂园以52亿元竞得，楼面价1.19万/平方米。作为三亚首块挂牌出让的棚改用地，在与高端地产相结合的同时，全力建设精品商业、商务、文化娱乐、精品酒店、精品住宅等集度假居住于一体的大型高端公共服务综合体。
当然，这对碧桂园来说，是驾轻就熟的强项。其实，碧桂园参与棚改项目拍地的新闻早已不是新闻。正如碧桂园新闻发言人朱剑敏所说的；“碧桂园对三四线城市市场的信心来源于集团早年在一线城市周边积累并沉淀下来的商业模式，以及对中国新型城镇化建设前景的乐观态度。”
碧桂园拿地策略有“一二三四五线火力全开”一说。前三季度，碧桂园共实现合同销售金额约4281.7亿元，同比上升89.82%；合同销售建筑面积约4715万平方米，成为销售额破4000亿的房企。
在销售金额位列的同时，碧桂园的拿地金额占到了目前销售额的一半。以刚过去的10月份为例，碧桂园单月拿地金额已 过250亿元，相当于中型房企一年的拿地金额。
从10月份的拿地布局可以看出，碧桂园的拿地方向主要集中于热点二线城市和重点的三、四线城市。一方面，碧桂园在招拍挂市场上继续加码福州、济南、合肥等二线热点城市，同时也增加东莞、滁州等核心城市周边三四线城市的土地储备。碧桂园的战略意图从来都不偏离三四线城市。
日前一则新闻报道称，截至今年9月底，已有多个省份宣布提前完成年度棚户区改造任务。按照原先计划，2017年计划新开工棚户区改造600万套。近几年，各地一般要求10月底要完成当年棚改新开工任务指标。今年5月，国务院常务会议决定，2018年～2020年将改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。
以三四线城市的战略布局与土地储备背书的碧桂园，应该不会有太差的表现。
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