[摘要] 9月22—23日，重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家庄7城出台新的楼市调控政策，其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄6城限售。西安则要求，商品房调整价格前要向物价局申报。
一纸“限售令”，惹得炒房客揪心不已。
这几天，我所在的一个价值群，其氛围已从淡定转为焦心、至而鸦雀无声，因为，这个群的群友，大都倾向于投资房产、且相当一部分已经投资了重庆等地楼市。
9月22—23日，重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家庄7城出台新的楼市调控政策，其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄6城限售。西安则要求，商品房调整价格前要向物价局申报。
这犹如一记惊雷！要知道，想比于以“限购”“限贷”为主的“930调控”、“317调控”，一纸“限售令”直接击中了炒房客的命门。“限购”“限贷”至多压制了房价追涨的节奏，但是，“限售”则直接封住了炒房客的投资流动性——对于期房，从网签到办下不动产权证，本来就需要2年左右的时间，而在这基础上，再增加2—5年（上述不同城市）的限售期，这就意味着，炒房客手中所持的这些城市商品房，将需要4—7年才能上市交易。
挺过了“限售令”，还能获得暴利吗？
答案是否定的。即便你今年初就在上述城市购置了住房，已经享受了一波大涨的红利，但是，一个长周期平均下来，也难言暴利，至多是较高幅度的。
更何况，“租售同权”和“增加租赁住房性质土地”在部分热点城市已经开启。比如，北京宣布，未来5年将提供1300公顷土地用于租赁，占整个土地供应计划21.7%，可建设约50万套租赁住房；上海计划建设70万套租赁住房，占地1700公顷，其中41%的土地来自专门的租赁住房用地；广州宣布建设15万套租赁住房，占地825公顷，其中20%是纯租赁住房用地……
综上，一言以蔽之，楼市已正式告别盲投时代！
盲投时代，是我国楼市的黄金时代。在过去20年，我国中产阶级的财富，绝大多数缘于所持房产的大幅增值，你只要在一二线城市拥有2—3套住房，就可以当仁不让地拍着胸脯自称中产阶级，结婚、孩子出国留学、高品质养老等等，好像一切都不在话下。
但是，过去20年，楼市的黄金时代（个10年）已经过去，楼市的白银时代（第二个10年）也已经过去，当下的楼市，已经正式迎来青铜时代。
如果说，楼市的黄金时代，适合于盲投，闭着眼睛买房都能大赚特赚，你需要的只是投机冲动；在楼市的白银时代，需要“选大去小”，选择一二线大城市，这是投机和投资属性兼而有之；那么，在楼市的青铜时代，你需要考量的，只有基于价值投资分析基础上的投资属性。
未来10年的楼市，扣除通胀和资金成本（利息），绝大多数一二线城市的房价还会涨，但**不是所有的一二线城市都会涨。
未来房价取决于城市竞争力
房价因人口增而涨，人口增因产业兴而起，反而，产业衰则人口减，人口减则房价降。这是主导房价中长期走势的铁律，虽然，短期内货币政策和地方政策会对房价构成激荡效应，但是，中长期必然会尊重房价的这一铁律。
过去20年，是我国城市化进程加速的20年。在这一阶段，我国人口的迁徙，主要沿着从乡村到城镇、从城镇到中小城市、从中小城市到一二线大城市的单向路径展开，亦即是说，越是大城市对人口的吸附能力越强。所以，在这一阶段，越是大城市的房价，上涨得也是越快越猛。
而在我国城市化已进入下半程之际（2016年我国城镇化率已达57.35%），未来我国一二线城市对人口的吸附能力，也将逐步进入分化阶段，产业的兴旺程度（以及产业的结构特征）与当地房价的匹配程度，将会对人口的流入（以及流入人口的特征）构成自发调整。
这样的自发调整，在过去两年，已经初见端倪——比如，重庆（主城区）、长沙、郑州等城市，过去两年的常住人口年均增量都是15万人以上，而当地的房价两年前均处于二线城市的房价洼地，所以，尽管最近一年的房价处于严控之下，但这些城市的房价涨幅依然较高，这属于阶段性的明显补涨。
当然，上述三个城市的产业结构以制造业为主，虽然提供不了较高比例的高收入岗位，但是，当地的房价水平与其产业结构之间的匹配度还是很高的，在这种匹配度之下，其人口较大幅度的流入显然是正常的。
而相较于上述三个城市，杭州房价在过去一年的政策严控之下，仍能保持稳中小涨的态势，这主要得益于其互联网等新经济的批量崛起，新经济的批量崛起，可以提供较多的高收入岗位，所以，尽管杭州房价在二线城市中处于头部阶段，但其房价水平与其产业结构之间的匹配度，整体还是合理的。
城市化的下半程，我国楼市已经进入青铜时代，人口流入将在一二线城市发生分化，未来的房价走势，取决于具体城市的竞争力。
想买房，上房天下！房天下责任编辑：刘婷（常德优惠购房QQ群：533534886）
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