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下半年房价是涨是跌,关键要看这五个要素!

常德房天下  2017-09-09 10:17

[摘要] 大家都知道,开发商卖房子,钱大多都是通过银行以及其他途径借贷或者融资而来的,借的的钱就会产生利息。而现在的贷款利率处于很低的水平。一旦贷款基准利率上调,那么将对整个房地产市场,乃至整个经济产生深远的影响。如果未来有持续几轮的上调,那么房价必定会应声回落。

前段时间,各大房企纷纷发布半年报,业绩飘红,不少品牌房企也随后调整了全年的销售业绩。房企销售业绩大涨,也引发了购房者的关注,很多购房者都担心,既然开发商没有业绩压力,那么是不是意味着房价会继续维持在高位,房价下跌还能成真吗?

房企的销售业绩固然亮眼,但也有去年年末销量大增,回款延后的影响。一个不争的事实是,进入下半年,一线城市和热点二线城市的楼市成交量已经大幅下滑。另外,虽然房企的销售数据很好看,但是他们的净负债率同样处于高位。

据净负债率龙虎榜显示,泰禾上半年的净负债率高达396%,融创的高达260%,恒大240%,富力193%,旭辉59%,绿城58%,龙湖56%,世茂53%。另外,华润置地、金地、碧桂园的净负债率均在50%以下,万科是20%,中海则只有16%。

以融创为例,本来要收购了万达的文旅项目和酒店业务,结果后来因为各种原因,又拉入富力进行三方交易,最终只是收购了万达的文旅项目。之所以放弃了万达的酒店业务,恐怕是少不了资金以及高负债率的问题。

由此来看,虽然房企的销售业绩好,但是同时也不能忽视了他们的净负债率,一旦房企需要降低净负债率,降价促销回笼资金就会是必选的道路。

除了净负债率之外,另外还有四个要素影响未来房价的走势,下面我们来一一分析。

一、楼市调整是否会放松

楼市调整的变化将直接影响房价的走势。通过过去几年房地产市场的变化来看,基本就是楼市调整开始,房价就会下跌,一旦调整取消,房价就会上涨。

目前来看,今年的楼市调整并没有放松的迹象,反而是在不断收紧。这主要是因为去年房价上涨的幅度远超预期,无论是新房还是二手房市场,房价均处于高位。虽然现在的新房价格依然坚挺,但是部分城市的二手房价格已经开始回落。但是,即使开始了回落,仍然高于去年同期的水平。

因此,楼市调整不放松,房价也就基本失去了再次快速上涨的可能。

二、信贷持续收紧

近期如果要买房的购房者,肯定感受到了信贷的收紧。首先,首套房房贷利率持续走高,目前很多城市已经在基准利率的基础上上浮5%-10%,像南京,如果首套房是购买二手房,房龄高房型小的话,就要在近准利率的基础上上浮30%。即使接受了房贷利率上浮,也要等待银行放款,这个期限短则三四个月,长则半年以上。而且,现在银行已经开始“劝退”购房者,很多购房贷款的申请直接遭到银行的拒绝。

信贷收紧,无疑会降低购房者买房的意向,进而对整个房地产市场产生影响。未来如果购买力不足,那么房价坚挺就失去了必要的条件。

三、大力发展住房租赁市场

之所以国内的房地产市场受到这多人的关注,吸引了各路的投资者,最主要的原因就是市场不健全,不规范。在欧美等发达国家,租房生活的人群占有很高的比例,但是在国内,租房大多只是作为临时性的过渡,最终还是要买房的。

而大力发展住房租赁市场的提出,将对整个房地产市场产生深远的影响,楼市长效机制也会建立。未来,如果租房能够享受到和买房一样的权益,那么相信不会有这么多人一起挤破脑袋去买房。另外,90、00后等年轻群体对于租房的认可度更高,也有助于整个住房租赁市场的发展。

现在,很多房企也嗅到了其中的商机,纷纷成立自己的长租公寓的品牌,想在住房租赁行业这个未来的蓝海中分一杯羹,万科泊寓、龙湖冠寓已经开始各大城市布局。

住房租赁行业的发展,势必会起到抑制房价上涨的作用。

虽然目前楼市调整已经持续了很长时间,手段也是层出不穷,由之前的单限、双限,一直到现在进入了“五限”时代,但是,真正能够给楼市降温,让房价快速回落的大招依然没有发出来。这个大招就是全面上调贷款基准利率

现在银行在发放购房贷款时,只是在基准利率的基础上上调,这只影响了正在买房和将要买房的购房者,对于已经买了房正在还贷的群体,完全没有影响。更重要的是,对开发商没有任何影响。

大家都知道,开发商卖房子,钱大多都是通过银行以及其他途径借贷或者融资而来的,借的的钱就会产生利息。而现在的贷款利率处于很低的水平。一旦贷款基准利率上调,那么将对整个房地产市场,乃至整个经济产生深远的影响。如果未来有持续几轮的上调,那么房价必定会应声回落。

综上所述,未来房价是啥样,还是得看这些调整措施的持续性以及最终的大招是否落地。总之,未来房价大幅上涨已经基本没有可能了。

买房,上房天下!房天下责任编辑:黄小小(常德优惠购房QQ群:533534886

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