[摘要] “相比开发商手中的库存，投资者手中的库存更可怕。这是泡沫，因为没和真实需求对应。”
放眼，近期，地方政府轮番出台楼市限购限贷甚至限售的收紧政策，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪、环深、甚至环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市。似乎楼市都是一片大好，去库存的“呐喊声”已微不可闻甚至被淹没。
房地产去库存任务到底完成得怎么样了？这个问题需要提出，也需要回答。
“当前的去库存任务依然很重。从数据上来看，库存量依然很大，还有6.8亿多平方米的待售面积。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”住建部住房政策委员会副主任委员顾云昌表示。
“在去库存的购房需求中，有部分是刚性需求无可厚非，但是touzi性需求也在增加。现在可怕的不是开发商手中的房子，而是touzi者手中的房子。”中国房地产业协会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示，而且，库存少了，地方政府还会加大土地供应，市场保有量还会增加，所以去库存仍不能乐观。
部分三四线楼市繁荣真实去库存还是表象？
继一二线热点城市之后，不少三四线城市也加入限购限贷甚至限售大军，概因销售太火，房价上涨太快，而其中都充斥着大量touzi投机性需求的进入。
2016年京津冀一体化协同发展大方针提出以来，曾经定位为京津冀地区重要发展轴的京津唐一线被重新重视。2017年3月份起，围绕雄安新区与北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州纷纷被纳入限购。
在环京100公里圈几乎全面限购后，唐山虽然属于限购区域，但实际限购力度并不大，于是touzi客需求几乎是被挤压到唐山。“一个月销售了几年的库存。”有唐山房地产人士笑称。国家统计局发布的4月房价数据显示，唐山房价涨幅是70个城市大的。唐山城区，新建商品房均价已破万元。这也是随后唐山出台限购政策的原因所在。
类似的城市如长三角的嘉兴、无锡，珠三角的佛山、清远，南京都市圈的芜湖、滁州等，都有类似的市场表现。
有分析认为，这并非真正的去库存，而是库存从开发商手中转移到touzi者手中。
一批三四线城市库存基数依然很大
商品房待售面积数值亦未明显减少。国家统计局数据显示，4月末，商品房待售面积67469万平方米。其中，住宅待售面积截至2017年4月为37782万平方米，同比下降16.2%。而2016年同期为45089万平方米。一年时间减少了7307万平方米。可见，去库存，主要去的是住宅库存。
而截至2017年4月，办公楼待售面积为3756万平方米，反而上升了9.3%；商业营业用房16010万平方米，上升了5.9%。可见，办公和商业地产类房屋去库存压力还很大。
从库存数据上看，一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。房地产研究院数据显示，截至2017年4月末，丹东的去库存周期为34个月，唐山为27个月，哈尔滨为25个月，蚌埠为21个月，昆山和西宁均为23个月。此外，淄博、呼和浩特、鞍山、抚顺、牡丹江等地的去库存周期则均超过3年。
但是，“其他的三四线城市仍然在去库存的路上，甚至有的城市库存量可能还需要去化四五年时间。”欧阳捷进一步表示。
警惕库存搬家风险
“相比开发商手中的库存，touzi者手中的库存更可怕。这是泡沫，因为没和真实需求对应。”胡志刚认为。
而且，“随着国务院批复越来越多的经济开发区、科技园区、自贸区、经济特区等概念城市，政策红利都会导致touzi投机性需求闻风进入，真实库存不会越来越少，反而越来越多。没有真实住房需求的鬼城现象也将更为明显。”多年来，杜猛一直坚持他的“鬼城论”，并且认为的刚需论在的现实面前已经很难站住脚。
“这是现实，所以要建立房地产市场运行长效机制。”胡志刚认为。
杜猛则认为，有效的方法就是限售和开征房地产税。“比如北京、深圳一线城市，如果限售20年，甚至30年，房价必然大跌。这并不是影响刚需，因为刚需是不卖的。”
拼团买房上房天下！房天下责任编辑：黄婷（常德优惠购房QQ群：301698549）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
