[摘要] 在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。对不同地区、不同类型的房产，银行有不同的风险考量。
目前的房地产市场形势不容乐观，在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。对不同地区、不同类型的房产，银行有不同的风险考量。6月23日凌晨，工商银行发布文件调整商用房贷款比例，释放出商业银行收紧个人商用房贷款信号。据悉成都已经开始执行。
6月23日凌晨，一份工商银行发布的《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》文件在网络上流传，《通知》中规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的仍为50%。《通知》要求严格把关商业用房贷款管理和发放。商用房类型应以单套面积相对较小、价格相对稳定、易于处置变现的商住两用房及住房小区配套底商为主，严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入。要求范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。对三线、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增，新发放的个人商用房贷款所购商用房限定为住宅小区配套底商。
【严格把控 加强商用房贷款风险排查】
在经济低迷期，相较于个人住房贷款，商用房贷款风险要高的多，所以一直把控的较为严格。文件要求，贷款经办行须密切跟踪了解个人商用房贷款项目建设进度，销售及价格变动等情况，重点核查项目是否存在停工烂尾，法律纠纷，售后返租，批量违约以及虚假销售等风险问题。对风险项目，坚决退出，严禁新增个人商用房贷款，对违规发放售后返租个人商用房贷款，虚假贷款的，一经查实，要严肃追究相关人员责任。
枕头君发现，很多人对商住两用房和商用房的区别并不清楚。商住两用房属于住宅，是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，随着日渐发达的网络功能，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
商用房通俗来讲即为商业用房，是指各类商店、理发店、照相馆、浴室、旅社、门市部、饮食店、粮油店、菜场、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼，还有车库等等。一般指底层临街的房屋，商用房的土地使用年限为40年。个人商用房贷具体是指银行向借款人发放的用来购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。
【商用房的使用年限是40年】
商住两用一般来说是一个土地用途的概念，在我国法律上，商业、旅游、娱乐用地年限是40年，住宅的使用年限是70年，商住两用房的使用年限为40年，与商用房的使用年限相同。但是在配套设施、容积率以及绿化、公共设施的面积方面是不同的。
【银行惜贷如金 是在自我保护？】
个人商用房贷属于个人经营性贷款，可以看做是小微业务之一，在经济下行期这块业务属于“重灾区”，多家银行折戟其中。个人商用房贷风险暴露很长一段时间了，这块不良很高，资产质量很差。在非一线中心城市的其它地区，很多商铺出现“零租售”或者断租现象较多，好多人通过个人商用房贷进行融资，炒房、炒股。从业态方面而言，此次商用房贷款收紧，会让宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等的贷款审批将更加艰难，而这类型的物业正好是目前商办市场的库存主力军，未来的生存环境将更加艰难。如果一旦其他银行也收紧商用住房贷款，将对商业、办公市场雪上加霜。但是被银行挤出的资金，可能会利好股市。
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