[摘要] 如今，一套房子价值几百万元，假如你准备买一套房子留给子女，但子女继承房产时还要支付一大笔遗产税，会不会觉得好亏？
如今，一套房子价值几百万元，假如你准备买一套房子留给子女，但子女继承房产时还要支付一大笔遗产税，会不会觉得好亏？继承房产是“身后事”，但生前处理也许更好。很多你认为是理所当然的事情其实未必如你想象般简单。
比如我们通常认为，父母的房产自然是留给子女的，不然留给谁？独生子女嘛，继承父母的房产不是理所当然的吗？什么？把房产留给子女，还要交那么多钱？
前两周，《羊城晚报·楼市周刊》先后刊发关于房产继承的《继承房产如“生仔”，试过先知几复杂》、《不想和奇葩战斗，不如未雨绸缪》两文，便引发一大波读者集体吐槽：不说不知道，一说吓一跳，原来房产继承这么复杂、如此奇葩。
对很多人来说，房产继承这种事，可能一辈子就遇见一次，哪里去找经验？且几乎每个人面临的情况都会有所不同，各有各的处理方法，所以复杂、抓狂几乎是不可避免的。
有读者问：反正是自己的房子，早晚都是子女的，能否趁在世的时候处理完毕？免得以后给子女增添麻烦和变数。答案当然是可以的。把房产留给子女共有3种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣，费用如何，且听坐堂专家细细道来。
继承、赠与、买卖，各有优劣
继承、赠与、买卖，是目前常见的把房产留给子女的3种方式。
种：房产继承。发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种方式产生的费用低。但也有两个问题：，继承房产与赠与房产一样，以后子女出售房产，需要缴纳差额20%的个人所得税。现实中，父母留给子女的房子常常是楼龄较长的房产，比如评估价不高的房改房，但市场价却较高，所以两者的差额通常不低，20%的个税也有不少。
第二，进行继承公证时子女会面临各种复杂流程，例如“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等奇葩证明。甚至还可能发生“转继承”，令独生子女无法全额取得父母房产的所有产权。这些问题都需要父母提前做好遗嘱公证、继承权公证来避免。
第二种：房产赠与。名副其实，是房产所有权人把房产无偿赠与子女。这种方式很好操作，但产生的费用不少。另外，和房产继承一样，将来如果子女卖房，差额20%的个人所得税无法逃掉。
一般来说，如果父母的房子楼龄较长，选择赠与的方式很“不抵”。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。不过，如果是新买的房子、贵价房、多套房买家，赠与费用也不一定是高的，还要仔细算笔账才行。
第三种：房产买卖。假如你好好算一下账，便会发现，在大多数情况下，买卖是透明、省钱省力的方法。当然，前提是，子女必须有购房名额。
遗产税、房产税，也应考虑
随着财富积累迅速提升，现在手中持有多套房产的父母有不少。对这一类有产人士而言，两个税种也应该考虑：一个是遗产税，一个是房产税。这两个税种虽然现在尚未开征，但按照趋势，未来迟早都会落地。
种：遗产税。前段时间，曾传闻深圳将成为我国试点征收遗产税的城市。早在2004年9月，财政部已出台《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》（下称《暂行条例》），该条例在2010年进行修订（下称《新版草案》），给出遗产税的具体征收起点、对应税率及其计算方法。
据《新版草案》，应征收遗产税的遗产，包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前5年内发生的赠与财产；在遗产税税款缴清前，其遗产不得分割、交付遗赠，不得办理转移登记；无人继承又无人受遗赠，遗产依法归国家所有，免纳遗产税；被继承人死亡前，依法应补缴的各项税款、罚款、滞纳金，未偿还的具有确凿证据的各项债务等允许在应征税总额中扣除；遗产税免征额为20万元。
对遗产税的征收方法，《新版草案》超额累计税率表的附件对应纳税遗产净额不超过80万元的，税率为0；80万-200万元、200万-500万元、500万-1000万元以及超过1000万元的适用税率分别为20%、30%、40%、50%，对应的速算扣除数分别为5万元、25万元、75万元、175万元，遗产税计算公式为“应纳税遗产净额×适用税率-速算扣除数”。
按照以上的计算方法，500万元的遗产净额应纳税84万元，1000万元、3000万元的遗产净额分别应纳税209万元和1034万元。遗产金额越高，所纳遗产税也越高。
如今，一套房子价值几百万元，假如你准备买一套房子留给子女，但子女继承房产时还要支付一大笔遗产税，会不会觉得好亏？所以，很多家庭，尤其是手中有多套房产的父母，必须考虑是否应该提前把房产处理好并留给子女。
第二种：房产税。
不过，假如父母生前就处理好房产并留给子女，子女可能又要面临另一个税种：房产税。假如父母提前把房产处理给子女，那么子女极可能秒升“土豪”，多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。
目前我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点，两地的征收细节虽然不太一样，但简单归纳，大致的征收标准如下：人均面积超过60平方米、多套房、别墅、豪宅需要征收。税率为房子交易价的0.3%-1.2%，总价100万元的房子，大概每年需要征收3000-1.2万元。据专家分析，遗产税与房产税可能在2020年后才会征收。
继承便宜但不省心，买卖省心也较便宜
算笔账
继承：过户费用便宜
一进一出或要花13.3万
优
房产过户给子女，收取的费用少。适合 人群
1、子女如有多套住房，卖房费用高。
2、继承手续复杂，常常会遭遇奇葩证明，可能发生继承纠纷。
3、要等父母去世后才能办。
4、未来可能会征收遗产税。
劣
1、父母已经去世，只能继承。
2、适合继承关系简单、继承纠纷发生可能性低的家庭。
3、适合以后不打算卖房或者是手中没有房子、以后也不买房的“无产人士”。
按照目前的操作方式，子女继承父母房产不用缴纳税费，也不用缴纳遗产税，只需要公证即可，公证费约为房价的1%。以上述普通住宅为例，其公证费用的征收标准为0.8%即8000元，其他费用也很低。而且，很多时候，所谓的“房价”是评估价，比市场价要低很多，偷偷告诉你：还是可以讲价的！极可能房子的市场价是300万元，评估价只是200万元甚至100万元。总之，父母去世后的房产继承，子女需要负担的费用很低。
不过，需要注意的是，如果子女在继承房产后，在房产证不足5年的情况下出售，或者子女还拥有多套物业，就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税。以上述普通住宅为例，假如将来子女以150万元卖出这套房产，在一进一出之间，共涉及的税费可能约达13.5万元（150万-100万=50万元，50万×20%+50万×5%=12.5万元，12.5万+8000=13.3万元）。
当然，子女如果在取得房产证满5年后再出售该房产且是住房，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。但让很多人担忧的是，未来遗产税征收始终是一个方向。
本文以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例算笔细账，在房产继承、赠与、买卖三种方式下，会产生多少费用？哪一种更适合你？
赠与：首次过户缴3%契税
一进一出或要花16.3万元
优
1、父母生前就能办好。
2、不受购买名额限制。
3、如果是两年以内的新房，赠与产生的费用比买卖少。
劣
1、子女如有多套住房，以后卖房的费用高。
2、房产赠与子女，如果子女已婚，房产为子女夫妻共同财产。
适合人群
1、适合以后不打算把房子卖出去的人。
2、适合手中没有房子、以后也不买房的人。
3、适合已经没有购房名额的子女。
据广州市地税专家介绍，房产赠与需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3%；另外，和继承一样，也要缴纳公证费。以上述普通住宅为例，如果房产赠与子女，要缴纳契税3万元；加上8000元的公证费用，支出共为3.8万元（100万×3%+100万×0.8%=3.8万元）。
和继承房产一样，将赠与房产卖出去所产生的费用也很高。如果子女在受赠后不足5年出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5%的增值税。假如日后子女以150万元卖出这套房产，在两次转手过程中共涉及的税费可能约达16.3万元（150万-100万=50万元，50万×20%+50万×5%=12.5万元，12.5万+3.8万=16.3万元）。
大部分时候，父母赠与子女的物业，公证处的评估价往往较低，而卖房的时候，市场价往往较高，两者的差额也会较高，按照差额25%来交税，税费标准确实不低，因此，除非子女已经没有购房名额，否则很少人会选择赠与这种方式。
当然，和继承房产一样，如果子女在房产证满5年后再出售且是住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量手续费。
小贴士
买卖：手续简单，也可能省钱
原价卖房给子女
优
1、父母生前就能办好。
2、手续透明简单。
3、再次交易可能费用低。
劣
1、受购房名额限制。
2、买卖计税标准多种，如果恰好都按高标准计税，也会产生比赠与更高的费用。
3、和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产视为子女夫妻的共同财产。
适合人群
1、适合手中有多套房子的子女与父母。
2、适合还有购房名额的子女。
房产买卖，自然是按照买卖程序进行。据实操人员介绍，如今在广州市，只要证明彼此是直系亲属，可以按照房子的原价而非市场价进行交易。比如父母原来花40万元买的房子，可以40万元的原价卖给子女。这样一来，计税基数可以变得更低。据说，如今父母的房子给子女，90%通过买卖达成。
1、父母如果将房产卖给子女，房产证未满两年的，需要缴纳房屋现价总额5%的增值税，还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税（注：契税标准有3种，从1%-3%不等，110平方米的普通住宅，契税标准为1.5%，详见附表）。以上述普通住宅为例，卖房给子女需要缴纳增值税、个人所得税及契税约7.5万元（100万×5%+100万×1.5%+100万×1%=7.5万元）。但这是费用贵的情况，不妨等房产满两年后再交易，缴纳的税费会大幅下降。
2、父母如果将房产卖给子女，房产证已满两年的，免征房屋现价总额5%的增值税，只需缴纳房价1%的个人所得税以及契税，即100万×1%+100万×1.5%=2.5万元。
3、如果是父母住房且房产证已满5年以上，免征1%的个人所得税、增值税，只需缴纳契税，即100万×1.5%=1.5万元。至于日后子女把房子卖出去，则按照上述一样的买卖手续交易即可。
由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制，如果在父母卖房给子女的过程中，需要按照高标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程所产生的费用，也可能会出现比房产继承、赠与的费用高。但在大多数情况下，把房子卖给子女，费用还是相对较低。而且，买卖的手续与收费都很透明，是省心的方式，不像赠与、继承，很多时候，你根本搞不清楚公证处会给房子开出多少的评估价。
从法律层面来看，以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用来判断合算与否，只能视不同家庭的实际情况具体问题具体分析，建议市民可针对自己的个人情况和房子情况，就近找中介地铺进行咨询。（注：登记费和印花税是以上三种方式都必须缴纳的，因数额较少，本文忽略不计算。）
想买房，上房天下！房天下责任编辑：苏可（常德优惠购房QQ群：301698549）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
