[摘要] 由中国社科院民营经济研究 和经济参考报联合主办的双月座谈会日前在京举行。中国房地产协会原副会长朱中一，清华大学中国与 经济研究 研究员王红领，中国社科院民营经济研究 主任刘迎秋等 学者围绕“股市、债市、房市与中国经济增长”发表了观点。
由中国社科院民营经济研究 和经济参考报联合主办的双月座谈会日前在京举行。中国房地产协会原副会长朱中一，清华大学中国与 经济研究 研究员王红领，中国社科院民营经济研究 主任刘迎秋等 学者围绕“股市、债市、房市与中国经济增长”发表了观点。
中国房地产业协会原副会长朱中一：今年房地产市场总体上会好于去年
去年二季度以来，在一系列支持居民住房合理消费政策的引导下，的房地产市场，主要是商品房的销售量和销售额明显企稳回升。这种态势以一线城市为主导，逐步传递到一些二线城市和少数的三四线城市。2015年全年商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%。商品房销售额87281亿元，同比增长14.4%，创历史新高。对国家的稳增长和地方的财政收入做出了贡献。但城市间的分化拉大，的库存量、 是三、四线城市的库存量增加。与此相关，2015年四个季度的房地产开发 同比增幅分别为8.5%、2.3%、-0.6%、-3.2%，呈现逐季回落态势，全年房地产开发 从年初的10.4%一路下滑到1%。
2016年1-2月，在国家下调个人住房贷款首付比例和调整房地产交易环节契税、营业税的优惠政策及与去年政策的累加下，商品房销售面积、销售额又同比增长了28.2%和43.6%。在销售快速上升的带动下，房屋新开工面积、竣工面积也改变了去年全年分别同比下降14%、6.9%的情况，分别同比增长了13.7%和28.9%，房企土地购置面积同比下降幅度也明显收窄，土地成交价格也由去年全年同比下降23.9%转为同比增长0.9%；房地产开发 增幅由去年同比增长1%回升到3%。这些数据说明市场开始复苏了，但能否说市场已进入拐点，还需要观察一段时间。
当前，房地产市场主要是三、四线城市去库存的压力依然很大。上海、深圳等一线城市和南京、苏州等部分二线城市房价较快上涨后，政策上有所调整或收紧。就趋势来看，由于 采取了稳健中略偏宽松的货币政策，及国家对自住性、合理改善性购房的政策支持，加上去库存的决心，估计全年的房地产市场总体上会好于去年，一些房价快速上涨城市的房价涨幅也会趋稳。
房地产的高库存是当前影响经济社会发展的一个重要问题。解决的难度很大，只能先易后难、稳步解决。如落实国家规定的支持自住性、合理改善性购房的信贷、税收政策；将已批出去但未开发的土地转变为旅游用地、养老用地或其他新经济用地；在棚户区改造中逐步提高货币化安置比例；完善住房保障体系，加快推广租赁补贴制度，推进公租房货币化，公租房房源以盘活存量为主。
化解高库存的大 是引导农业转移人口在城镇购房和长期租房。目前，一方面是不少地方的高库存，一方面是2亿多城镇非户籍人口绝大多数在城镇没有合适的住房。解决他们的住房问题，除完善城镇住房制度本身涉及的 财政的支撑能力和农业转移人口的支付能力外，还涉及户籍制度改革、全面实行居住证制度、提供或创造充足的就业机会、城镇基本公共服务的支撑能力等。
当前，我国经济发展已进入新常态，迫切需要通过供给侧结构性改革和科技创新等，使经济上一个新台阶。就来说，我国“十三五”期间房地产业发展的机遇仍然不少。可以归纳为四点：
，中国经济长期向好的基本面没有变，到2020年全面建成小康社会的目标没有变。届时，国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。
第二，新型城镇化的持续推进和城市规划建设治理工作的加强。到2020年，我国城镇常住人口、户籍人口的城镇化率分别由2015年的56.1%、39.9%，提高到60%和45%左右。还要解决三个1亿人的问题，完成棚户区改造2000万套的任务。这显然给房地产的发展提供了相当的空间。另外，城市规划、城市基础设施建设的加强，城市治理水平和宜居环境建设的明显提升，对房地产的健康发展也 有利。
第三，城镇原户籍居民的改善性需求， 是新居民的住房需求会持续释放。虽然当下让多数的农业转移人口在城镇购房还不太现实，但随着相关配套制度的落实和改革措施的推进，他们在城镇购房或长期租房的需求就会逐步释放，这显然是一个潜在的大市场。再加上城镇原户籍居民的需求及全面实施一对夫妇可生育两个孩子后增加的需求。这种需求的持续释放对促进房地产市场的健康发展肯定是有利的。
第四，为适应新兴产业的发展和居民消费升级的需要，产业园区地产、旅游地产、养老地产、众创空间、物流配送 、社区商业网店等业态将得到发展。
促进“十三五”期间房地产的健康发展是完全有可能的，关键是要进一步完善城镇住房制度，推进供给侧改革及相关制度改革。另外，建议 部门一定要将推进供给侧改革与改进房地产调控结合起来。 是库存不足，需求旺盛的城市，建议要在摸清底数的基础上，按照调整存量、增加有效供给的原则，认真编制“十三五”住房发展规划，并注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场的责任，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的购、租并举的住房供应模式。
作为房地产企业，首先要认真分析市场的供需状况，做好地区布局，找准业态方向，提高供给体系的质量与效率，使开发的产品符合消费者的需要，并做好相应的配套和服务。要以科技创新带动建设方式转型，提高建筑产业化、与住宅产业现代化水平，逐步提高绿色建筑、装配式建筑、全装修住宅在新建住宅中的比例，提升住宅综合品质，为促进房地产市场健康发展、稳步提高居民住房水平、更好保障住有所居做出贡献。
中国社科院民营经济研究 主任刘迎秋：发展健康的资本市场推动经济增长
债市与中国经济增长的关系是一个老话题，早在1997年亚洲金融危机后就曾引起各方的高度重视，并曾展开较为深入的理论探索和政策实践。当时讨论的主题是国债规模及其与扩大内需、支撑经济增长的关系。要不要遵循欧盟货币联盟（俗称“马约”）提出的指导线（赤字率不超过3%、债务率不超过60%）成为当时争论的一个焦点。我曾提出，根据经典的预算恒等式、结合我国长期平均通货膨胀率和实际经济增长率以及平均利率等指标计算，较长时期内我国基本赤字率可以2.5%为控制目标，高可达3.5%；全额均衡赤字率（含债务利息）可以3.5%为控制目标，高可达5.5%；全额均衡债务率可以30－35%为控制目标，高可达58%。现在来看，这一观点仍然有效。
目前我们讨论的债市既包括 （ 和地方）债务又包括企业债务和家庭债务。债务结构发生了重大变化。虽然 债务以 财政为担保，企业和家庭债务以其可支配不动产为担保，但不管哪类债务，其本质均都是现在的人花后来人的钱或本人花他人的钱，因此有代价和风险。 债务有全社会缴纳的税赋做后盾，它可以用发新债还旧债的办法弥补，因此不必过度担心债务风险。而家庭债务以其可支配财产为担保，也不必过度担心其债务风险。在我国现阶段，需要高度关注和担心的是企业债务。企业间相互担保和虚假担保以及经济衰退等带来的企业过度负债是当前我国债务的大潜在危险。破解这类风险，需要从微观的企业层面和宏观的政策层面做出化解安排与防范处理。当前，解决企业债务链条过长、负担过重、矛盾和问题过多的关键不是用“清理”的办法，而是要着力和科学使用通过发展使其得以“化解”的办法。这是既能维持 债务和家庭债务正常运转，又能逐渐有效“化解”企业债务风险，进而更好推动我国经济中高速增长、迈向中 发展的妙方良策。
在我国市场经济发展现阶段，虽然股市还没有成为经济运行和发展的晴雨表，但二者高度相关。我国股市发展面临的一个大问题是，到目前为止，我国股市还只是一个“用手投票”的市场，还未真正建立起“用脚投票”的机制。劣质企业经“包装”后上市，主要目的是“融资”，继而是通过转让股权等实现“圈钱”，即使被“ST”的企业也要试图通过“卖壳”等手段再获取后一笔市场“红利”，但始终不见上市公司因经营不善而“退市”。到目前为止我国股市还不是一个完整的资本市场，而是一个由各种利益驱使、在博弈中“套取”股民利益的投机市场。这也是为什么到目前为止我国股市始终未能成为推动和促使企业实现规范经营和竞争力不断提升机制的根本原因所在。近证监会新任主席刘世余提出要让不合格的ST企业退市，表明“用脚投票”的功能开始发挥作用。我相信，一旦“手”、“脚”并用，股市就一定会成为真正的资本市场，市场的“直接融资功能”就会发展成为真正的市场“直接 功能”，股市的“过度投机”现状就会被“积极 功能”所代替。这样的结果，股市不仅会真正成为国民经济运行与发展的晴雨表，而且还会与债市一起真正成为有效引导“实体资本市场”健康运行和发展的良性“虚拟资本市场”。
房市不同于股市。原则上说，房市属于“实体资本市场”。房市健康发展可以带动房地产业健康发展，房地产业健康发展则可以带动不少于60个行业的健康发展。因此，如何管理和调节房市，对于促进我国经济持续健康发展具有重要意义。为促进我国房市健康发展，首要要对我国房地产市场进行分类，至少可以分为三类：一类是公租房市场，二类是保障房市场，三类是商品房市场。三类市场中，公租房和保障房两大市场具有“公共物品”或“准公共物品”市场特征，因此，需要 直接参与管控。既包括供给数量和规模的管控，也包括租、售价格的管控。至于商品房市场，由于它本质上属于竞争性市场，具有典型的“私人物品”特征，因此， 要做的仅仅是制定和监督执行交易规则，而不是直接管理与控制市场。对三类市场不加区分地实施 管理与控制，只能造成市场混乱，终则必然妨碍房地产市场产业链的正常运行和发展，从而终必然会影响我国国民经济的持续健康较快增长与发展。
房地产市场“去库存”，重点是去“公租房”和“保障房”的库存，而不需要去商品房的库存。商品房的库存是参与市场竞争的房地产开发商和经销商的事。去商品房市场库存需要放开商品房市场，包括完全放开商品房市场价格、由市场决定。就商品房市场而言， 需要做的是，从房市所具有的 性和投机性二重特征角度加强规则的制定和对不正当竞争的严格 与严厉惩戒。 是对于商品房市场中客观存在的投机， 不宜或者说根本不需要进行干预，而完全可以任由市场自身消化。至于公租房和保障房，由于它具有“公共”和“准公共”物品特征，因此，必须加强 管控，不允许任何形式的投机。这样管理房地产市场才能终步入持续健康发展轨道，并由此推动我国经济真正迈向中 。
总之，正确认识和估计股市、债市、房市与我国经济增长的关系，积极促进这些市场的持续健康发展，有助于我国国民经济持续健康中高速增长并由此迈向中 发展。
清华大学中国与 经济研究 研究员王红领：效率是经济学关注的核心命题
在长达一代人的时期内，中国的经济增长令 惊叹。1979年中国的GDP只有0.26万亿美元，到了2014年已经达到10万亿美元以上，不到40年增长了近50倍。迄今为止，还没有哪个国家享有过如此快的增长速度。一国经济的增长，财富的增加理应惠顾它的国民，即“以人为本”。然而，伴随着经济的高速增长，经济的晴雨表、我国的股市表现得却不尽如人意。
没有只涨不跌，或只跌不涨的股票市场。这个市场为什么会波动？经济学家给出的答案是：因为经济的发展具有周期性，因此股票市场的波动只是宏观经济周期性波动的反应。学术界通过对1900年到1980年的美国股票市场价格波动与宏观经济周期波动之间的关系研究发现，股票市场的价格波动与经济周期波动高度相关。由于理性预期的作用，通常股市会在周期性波动之前的四个月左右提前做出相应的变动，从而对经济周期的波动产生预警。美国国家经济研究局商业周期委员会的一项统计表明，从1900年到1980年间的共十九次经济衰退中，其中有十一次股票市场价格波动都有 准确的预警。因此，股票市场价格波动已经成为大多数国家预期宏观经济变化趋势的重要工具。
按照经济学家的理解，股票市场具有4大功能。
一是融资功能。通过股票市场，引导分散的居民储蓄汇聚成为可以投入社会再生产的规模资金集。在这里，股市被经济学家比作社会资金的“蓄水池”。
二是资源配置功能。借助股票市场将稀缺的资源从低效率部门向高效率部门转移，从而实现社会经济资源的有效配置，增进整个社会的福利。
三是公司治理功能。按照市场规则的要求，企业如果成为上市公司，就必须按照现代公司治理结构的框架建立一套制度安排，用以支配和调整企业中有重大利害关系的团体，如股东、经理人员和职工等之间的关系。公司治理包括：如何配置和行使控制权；如何监督和评价董事会、经理人员和职工；如何设计和实施激励机制。一般来说，良好的“公司治理结构”能够利用这些制度安排的互补性质，降低代理成本，控制代理风险，并在提高企业组织决策效率的同时，对股东的权益给予足够的保护。
四是温度计功能。人们常常将股市比作一国经济的“晴雨表”，即经济繁荣股市上涨，经济萧条则股市低迷。
在上述四大功能中，资源配置和公司治理功能是股票市场存在的基本理由，也是它的核心功能。融资功能只是实现资源优化配置的手段，至于“温度计功能”只是上述三大功能发挥作用的度量，并无实际意义。然而，如果股票市场的核心功能丧失，就会出现本末倒置。当股票市场的存在既不能实现资源配置优化、也不能为改善公司治理发挥作用时，其他的两个功能发生扭曲就是可以理解的了。
股票市场资源配置功能的发挥是通过“增量资源配置”和“存量资源配置”的方式实现的。所谓“增量资源配置”就是广大股民所熟悉的IPO、配股、增发、发行可转债，以及分拆上市等。在规范的市场经济条件下， 者依据金融资产的性、风险性和流动性对发行股票的企业进行选择。借助 者择优弃劣的行为使资源流向绩效高的企业。
效率是经济学关注的核心命题，衡量一个股市优劣的标准只能是看它是否大限度地在全社会范围内实现了储蓄向 转化的职能。高效率的股票市场可以将有限的储蓄配置到效益好、具发展前途的企业与行业，实现资源配置的帕累托优；高效率的股票市场可以使筹资者在短的时间内以尽可能低成本募集到外部资金。总之，有一点是肯定的，有效率的股票市场一定是个 的场所，而不是投机的“乐园”。衡量一个市场究竟是 的场所，还是投机者的“乐园”，其中一个很重要的指标就是要看推动这个市场前进的动力来自哪里。如果在这个市场中，成长的动力来自上市公司对 人的回报，那么它就是一个 的市场，市场的涨跌会伴随着上市公司的业绩以及建立在业绩基础上分红比例的高低而波动。相反，如果市场的变动主要仰仗资金面的宽裕与否，仰仗着 政策的直接干预，那么它就是一个典型的投机场所。
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