[摘要] 核心提示：上周看到这条新闻，以为房贷真的松动了。结果认真读文章，却发现是有几家银行推出的有条件房贷政策：要求贷款者存5万元定期至少2年，或者买其理财产品，然后发放基准利率房贷...
房贷有门槛松动≠好贷款了
上周看到这条新闻，以为房贷真的松动了。结果认真读文章，却发现是有几家银行推出的有条件房贷政策：要求贷款者存5万元定期至少2年，或者买其理财产品，然后发放基准利率房贷。两个条件都无疑增加了购房者的贷款难度和市场风险。
以5万元要求存2年定期来看，实质是提高贷款“门槛”。按揭买房就是因为资金不够才贷款，还要存5万元定期才能申请贷款，购房者就得多凑5万元首付；被要求买理财产品，情况就更复杂，理财产品是有风险的。
从银行的角度，如果房价下跌，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能。亦即贷款风险上升，贷款定价自然要重估。
可是，房价预期在多大程度上影响着各银行的决策？从已有数据看，个人房贷因为有足值的抵押品而归类于低风险品种。从工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%，低于全部贷款的不良率水平。由此来看，银行不再青睐个贷，并非个贷的违约风险在加大。
有开发商聊到，个人房贷“有门槛”式松动，只是银行针对前一阶段“央五条”意见的回应。银行从经营角度考虑，是越来越不愿意发放个人房贷，更别说松动贷款“门槛”了。
曾经银行喜爱的个人房贷业务，为何如今变得又贵又难贷？
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行要有相应的零售贷款额度。它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。
第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法。因为从角度考量，银行会把稍多的贷款资源放在年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺。
第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示,他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债（如吸收金融同业的协议存款）有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生的存款准备金。由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期贷款基准利率，“银行简直不创利，白忙乎”。
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